一、

2021年必然是房地产优胜劣汰的整合元年。大浪淘沙，能留下的也算得上是涅槃重生。

外部局势动荡撞上政策严调控，房地产市场开启周期性下行。

房企内部一方面战略性收缩，另一方面，抓销售抢回款，集中应对债务刚兑。

回归理性后，开发商才彻底明白，当下的土地市场并没有赢家。唯独活下去才是最根本的。

而应该做的恰恰是在短暂的窗口期内高筑安全垫，解决生存和长远发展问题，等待春暖花开。

其次，在现金流合理且充裕的前提下，静候抄底机会，从而精准伏击。

万科在三年前的口号“活下去”，在如今颇有些味道。

恒大、蓝光发展、富力、建业、华夏幸福等等，国内头部房企爆雷频频，而恒大作为导火索，已然给到监管层一定的系统性风险的警示作用。

明年的融资额度适度放开挪到今年用，是监管当局能够想到且有效出台的政策。

然而，当下房企的爆雷颇有一泻千里之势。

富力、恒大属于奄奄一息的。

蓝光、协信、鸿坤、苏宁置业等已然板上钉钉。

对于这两类其实并不可怕，因为风险早已被市场所慢慢消化。

在资本市场，周期是可以缓冲甚至是烫平创伤。

然而，潜在的一批在生死边缘挣扎，且很有可能集中爆发的房企才是对行业影响最为深远的。

诸如当下：

1、陷入美元债生死困局的花样年（虽然花样年也出来辟谣资金链没有出现问题，但是日子肯定是不好过）

2、遭遇“中秋劫”的新力（新力股价暴跌87%堪称是节日里最大的亮点。）

3、资金链紧绷且债台高筑的阳光城

4、陷入裁员风波的“世界500大”绿地

5、陷入永续债风波而开始“卖卖卖”的雅居乐。有媒体报道雅居乐负债多达2300亿

房地产企业一旦资金链断裂，发生债务违约后的自救能力是极差的。

因为高周转的模式特点，让大多数房企并不愿意碰触产生持续现金流，但培育时间长、资金沉淀大的优质资产。

很多地产项目在项目开发前期早就被通过信托、基金等融资手段掏空。

所以，很多开发商压根没有家底，这是最为可怕的！

这也是房企容易爆雷的根本原因。

二、

房地产，没有白衣骑士，只有精准伏击，伺机而动的抄底！

细数行业内擅长收并购的房企：

融创目前资金链紧张，已经全面停止拿地，正处多事之秋，心有余而力不足。在中期投资分析会上，融创中国董事会主席孙宏斌也表示，下一步的策略是让自己更安全、更从容、更长期、更有价值。

世茂还在忙着消化福晟的资产包，应接不暇。

阳光城更不必多说，坊间很多项目甚至开始断臂求生。

而当初喊着“活下去”的万科，最近却是动作频频。

先是“接盘”华夏幸福，再是“兜底”蓝光。

早在远洋接盘红星资产包之前，万科就作为最早一批深度接触的开发商。

只是口刁手辣，肥瘦相间看不上。

5月下旬，常州万科将蓝光旗下无锡和骏房地产有限公司53.17%的股权收入囊中。

6月下旬，万科又并购了蓝光温州新蓝置业有限公司100%的股权，资产包内涉及20.65亿元的宁波海曙地块。

6月末，万科又收购了蓝光位于石家庄和重庆的两处项目，成交对价约为5亿-6亿元。

7月27日，万科趁机接盘华夏幸福位于南京江宁的孔雀城上元府项目。

万科的高明之处在于，想买鱼又不想出太多高价，等鱼快死的时候，才是最好的砍价时机。

而现阶段，频频爆雷的开发商都在密切接触万科，企图“老大哥”的出手。

据万科内部人士爆料，万科的并购团队今年以来一直很忙碌，项目接连不断，货架上摆满了待研判的项目。

颇有一些凡尔赛的味道。

三、

21年是房企的偿债大年，却屋漏偏逢连夜雨。今年，对于房企来说，真的很难，这个冬天真的很冷。

据统计，今年到期债务规模达1.28万亿，处于2019-2023年之间的偿债高峰（22年偿债规模预计0.9万亿）。

而面对严格的调控政策，下行的市场环境，如果销售和回款承压，那么必然会给财务和经营造成冲击。

恒大的案例说明了没有“大而不倒”，蓝光告诉了压死骆驼真的只需要一根稻草。

而真正能够抄底且精准伏击的开发商必然是能够穿越周期的。恒大也仅仅是个开始，或许还有很多恒大在后面排队。

这一年注定是别样的，这一年也注定是历史性的转折点。

作者：姜子尘综合整理

编辑：小凯

校对：欧阳楠宫