央行推动5 年期以上LPR 下降15 个基点，促使中长期贷款利率下行。2022 年5 月20 日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022 年5 月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1 年期LPR 为3.7%，5 年期以上LPR 为4.45%。

　　以上LPR 在下一次发布LPR 之前有效。

　　监管层推动首套房房贷利率下降20 个基点，减轻购房者房贷压力。2022 年5月15 日，《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》正式发布：“一、对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20 个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行”。

　　政策影响分析：购房者成本进一步有所下降，中长期仍有下降空间。

　　1)我们认为，按照此次2022 年5 月实行的5 年期LPR 为4.45%，如果按照首套房房贷利率在此基础上下降20 个基点，则首套房房贷利率下限将调整为4.25%，则本次降息将降低购房者的成本，使购房者的月还款额下降1.28%。

　　2)我们认为，我国中长期房贷利率存在下行趋势，购房者还贷压力将持续减轻。

　　我们认为，此次首套房房贷利率下限的下行将引导房贷利率下降，而历史经验表明房贷利率下降有助于促进商品房销售回升、地产板块超额收益率上行。

　　1)历史上基本面表现情况：我国首套平均房贷利率从2014 年6 月至2016 年7 月，从最高点7.02%连续回落至4.44%。在首套平均房贷利率首次回落后的2015 年2 月，商品房销售面积同比增速触底回升。另外，我国首套平均房贷利率从2018 年11 月5.71%见顶回落后的2020 年2 月，行业销售增速触底反弹。

　　2)历史上行业指数表现：我国首套平均房贷利率从2014 年6 月至2016 年7月，从最高点的7.02%连续回落至4.44%。在首套平均房贷利率首次回落后的2015 年5 月，A 股地产指数的超额收益率触底温和回升。

　　投资建议：稳增长才刚开始。本次房贷利率下降将有助于后期地产销售恢复。

　　1)基数降低、推盘上升，我们预判销售将在2022 年6 月回升。如果按季度假设销售金额，2Q2022 同比-30%，3Q2022 和4Q2022 同比10%回升，则行业2022 年全年销售额同比-8.9%。我们认为，以上2H 假设并不激进，后阶段微观企业主体销售大概率恢复。2)累计投资增速按季度假设2Q2022 同比-30%，3Q2022 和4Q2022 同比10%回升，则行业2022 年全年累计投资增速-3.83%。

　　由于我们预计年度累计投资负增长，因此我们判断未来市场仍存在下行的压力。

　　3)维持“优于大市”评级。2022 年5 月19 日，A 股沪深300 指数2022 年动态PE 在11.08 倍，房地产板块2022 年动态PE 在10.94 倍。我们继续看好行业蓝筹企业。A 股重点推荐万科A、保利发展、招商蛇口、金科股份等。物业板块继续关注A 股招商积余、新大正等。特别提示：本报告仅总结了我国2014 年以来房贷利率下调后的地产销售和A 股地产板块的表现，而仅根据有限的历史经验对未来进行推测和判断具有局限性，仅供投资者参考，并请投资者审慎判断。风险提示：调控加码和行业基本面下行风险。

（文章来源：海通证券）