“赛道重塑——房企探路新发展深调研”系列报道

　　“本集团一如既往坚持稳步投资商业物业的战略，并依托商业物业经营构建生态型城市综合运营体系。”中海地产在2021年的年报中这样写道。不止中海，各大房企也纷纷转型城市运营商。万科在物流、长租公寓领域第一，中海是写字楼之王，华润在购物中心领域是王者，金地、美的置业等在产业园区板块已崭露头角。下一个十年、二十年，在住宅开发之外的新赛道，竞争才刚刚开始。随着“房住不炒”政策的贯彻落实，转型城市综合运营商已成为房企提升服务质量、探索行业新增长的共同选择。

　　“未来的房地产是一个大房地产的概念。”有业内人士这样说，房地产以居住为主题的延伸服务会大行其道，从房地产开发商转型为物业服务、产业服务、商业服务、社区服务的城市综合运营商，这是房地产作为第三产业服务社会的一个新形态。

　　●南方日报记者周中雨柴亚娟葛政涵

　　A

　　趋势一

　　社区服务：物业分拆扎堆上市，

　　诞生千亿市值企业

　　当前，国内房地产已进入存量时代。根据观研报告网发布的有关报告显示，近年来，在新型城镇化持续推进、居民消费升级、鼓励性政策的推动下，叠加科技赋能与资本红利，物业管理行业的管理面积和行业规模迈入快速发展期。前者从2017年的319.84亿平方米增至2021年的365.26亿平方米，后者从2017年的4663.9亿元增至2021年的5868.7亿元。其中，仅住宅物业管理服务规模容量2021年已达到4037.5亿元。

　　房企作为房地产专业开发商以及大量存量资产的拥有者，抢滩物业管理有着得天独厚的综合优势。在行业整体转向投资开发和综合运营并重的轻资产发展模式下，自2020年以来，房企亦掀起将物业板块分拆上市的热潮。截至目前，已有近40家具有房企背景的物企成功上市，2021年底碧桂园服务市值破千亿，达1571.92亿元，而百亿级别企业亦有近10家。克而瑞数据显示， 2022上半年，52家披露经营数据的物业企业，总收入达1011.49亿元。今年9月，万科旗下万物云成功登陆港交所，标志着除了金地外，国内20强的房企均完成物业版块分拆计划。

　　目前国内物业管理行业正处于“跑马圈地”阶段，龙头房企为了加速“降负债”，不断通过收并购等方式开疆拓土。尽管物业服务潜在增长空间巨大，物业上市企业市盈率普遍数倍于传统地产企业，但是，随着行业竞争不断加剧、需求端对管理能力和服务水平的要求不断提升，物业行业亦面临新一轮洗牌。

　　在此背景下，部分房企在高质量发展引领下开始加速将物管服务融入城市治理中。同时，在基础物业服务需求之上延伸出了更丰富的用户需求，如养老、生活服务等满足“全生命周期、全业务场景、全年龄阶层”需求的产品与服务，并逐渐成为更多物企的服务目标。如万物云，2021年就提出“街道战略”，就是基于万物云在住宅物业、商写物业、城市物业以及远程运营的能力，围绕一条街道内服务者可达的“20分钟服务圈”，这个“服务圈”涵盖了万科物业、万物梁行、万物云城等多个服务项目。

　　趋势二

　　商业服务：打造高端消费资源集聚地，助力国际消费中心城市建设

　　永庆坊的“绣花功夫”留住了广府风情和人文积淀；天河路商圈中的正佳广场、太古汇销售额连续7年位列全国购物中心前15名；天环广场、天汇广场特色主题推广活动不断，为消费者带来更多参与感和互动感，2021年两个商场年客流量达到4200万人次……

　　近年来，在粤港澳大湾区和国际消费中心城市建设的强势赋能下，广州正着力培育和做强珠江新城等五大世界地标商圈，而各行政区不断加速的CBD建设，使这座一线城市的商业地产迎来前所未有的大好机遇。

　　当前，我国已进入城市群和都市圈时代，国内的商业地产亦伴随着城市高质量发展以及消费转型升级诉求，迈出了“提质更新”的大步伐。尽管受到散发疫情、房地产行业深度调整以及电子商务等多重不利因素叠加影响，但国内的商业地产历经近十年的不断变革、坚持开放、稳步增长，表现得韧性十足。万达、华润、粤海、万科、中海、大悦城、新世界、太古地产、新鸿基、龙湖、时代等房企在发力各类商业综合体建设和运营方面均取得较大成绩。特别是在“双循环经济”、数字化、新零售、城市更新和文商旅融合等新趋势的引领下，这些房企的商业板块不仅客流量上升，销售额也实现逆势增长。特别值得关注的是，在产城融合新赛道上，涌现了一批集现代商业、品质办公、高端住宅为一体的产城融合综合体，带动周边区域适度集聚新一代商超产业。

　　据调查，在房地产行业大调整周期下，以运营收入为主的商业地产表现出更高的抗风险能力。如旭辉商业2021年客流量同比提升了98%，收入和销售额亦同比提升了70%左右。而今年上半年，华润置地、中海、万科、万达商管、龙湖等房企商业地产板块收入利润均有明显增长。

　　在国际消费中心城市和一众世界级商圈建设的背景下，伴随着实体消费的回归，商业地产也加快由增量开发逐步向存量服务与运营转变的关键转型期。特别是在消费转型升级的推动下，一些强调差异化、精细化、标准化的运营项目大放异彩。比如已经开业20多年老商场广州天河城，通过构建集成智慧协作、智慧物业、智慧运营等业务功能的数字化运营平台，以数字化平台和手段打通员工、租户和消费者的连接。商业地标广州K11，通过深耕艺术IP，融合“艺术、人文、自然”三大元素，打破千篇一律的商场竞争法则。截至2021年下半年，K11中国内地销售额同比上升39%。

　　趋势三

　　产业服务：园区改造和综合运营

　　助力城市提质更新

　　随着经济社会的持续发展，各种类型的产业园区逐步被各级政府重视，成为区域经济发展的重要助推器，产业地产也迎来了全新机会。事实上，不论是政府主导还是市场主导，房企在产业地产领域的参与空间是巨大的。

　　产业地产的另一个大头是“物流地产”。今年年初，仲量联行曾在一份报告中预计，2021年至2022年间，优质物流地产总存量将增长17%。人们对物流产业园的印象往往只停留在顺丰、中通、京东等专业物流企业和电商平台，但头部房企万科的入局让外界看到了另外一种可能。

　　万科早在2014年成立物流地产事业部并积极拓展。到今年上半年，万科旗下的万纬物流实现营业收入18.6亿元，同比增长39.1%，在全国47个城市运营管理157个自有项目，可租赁建筑面积1164万平方米。

　　美的置业成立了产业发展事业部，加大产业地产与旧区改造的投入力度。美的置业现有的城市更新项目中，旧厂改造占多数，例如将佛山上华村级工业园升级为上华智能制造产业园；将佛山锦纶厂改造为大型商业综合体、区域地标万达广场，等等。

　　在广东惠州，由当地政府主导建设的潼湖生态智慧区是大湾区重点打造的特色合作平台，发展势头正劲。在生态智慧区内，碧桂园主导建设的碧桂园潼湖科技城开发建设多年，成为以电子信息为主导产业的区域示范园区。导入英唐智控、大稳科技、巍特环境等头部企业，引入包括5家上市公司、23家国家级高新技术企业在内的80多家科技型企业，创新科技生态圈加速形成。

　　如今的产业地产正在摒弃旧有的工业区、厂房仓库的模式，走上了一条综合开发的路线，例如通湖科技城便是一个既有写字楼、厂房，又有人才公寓、住宅商业配套的综合项目，既导入产业，又改善城市环境面貌。这也与各地通过城市更新推进产城融合，促进区域经济转型升级的发展思路不谋而合。

　　例如，广州市城市规划和自然资源局不久前就在一组工作指引文件中提出，要通过城市更新为产业发展提供拓展空间，明确了不同管理圈层的城市更新产业建设量占产居总建设量的比例，并特别指出要加强中心城区和重点功能片区的产业用地保障，促进高质量发展。

　　B

　　◎问题一

　　物业行业须规范市场秩序

　　上市物企越来越多，物业服务满意度却越来越低。数据显示，2021年全国消协组织共受理消费者投诉1044861件，其中物业服务投诉案件8929件，2020年为5818件，同比增长高达53.47%。

　　南方+平台发起的《问卷|业主看过来，你给小区物业打多少分？》调查中，约两成受访者对小区物业不满意，还有两成表示小区物业服务一般，对物业的整体满意度平均分约3.7分(满分5分)，处于中等水平。

　　特别是在疫情防控常态化的背景下，对物业管理行业服务水平提出了更多新要求。有媒体报道，此前福州市房管局通报了137家防疫不力的物业企业，其中11家物业企业被挂红牌，存在的问题包括写字楼未严格落实进出口人员体温检测、扫码等问题。

　　近年来，物业和业主矛盾呈现出多发趋势。裁判文书网上，以“物业”为关键词搜索，共检索到5621169篇文书，2022年就有356382篇。11月初，“物业服务不达标业主不满意，拒交物业费到底行不行？”成为今日头条热议话题。物业费拖欠原因并不复杂，大多是认为物业服务水平低，与其所付出的成本不相匹配。“付了钱，却没有享受到相应的服务，有时还要受气，而打官司成本太高，唯一能做的就是不交物业费。”网友表示。

　　上海易居房地产研究院执行院长、易居企业集团CEO丁祖昱表示，过去十年，许多物业公司给业主带来的服务体验并没有发生太大的变化，甚至部分物业公司还存在服务下降的情况。对于部分小区物业费上涨的现象，丁祖昱指出，是因为物业价格跟着房价走，没有跟着服务走，而且业主入住后服务水平还存在逐年“降配”的现象。

　　物业行业的“红火”是外界看到的热闹，而在保利物业总经理吴兰玉这个“局中人”眼中则是：物业从业者与业主“双输”的境况没有得到改善。吴兰玉认为，现在物业行业最大的矛盾就是没有标准，没有标准就没有边界。“物业行业要先完成标准化，再完成个性化，先有标准化才能去树立行业的市场化，大家才能在一个共识的基础上形成发展力量。”

　　◎问题二

　　商业地产盲目扩张导致“消化不良”

　　今年9月，富力地产公告亏损出售北京万达嘉华酒店全部股权，代价为5.5亿元。该酒店系富力地产在2017年从大连万达集团手中收购而来，当时富力地产以199.06亿元收购万达集团旗下77家城市酒店全部股权。

　　这场交易被称为“世纪交易”，之后富力地产手中酒店数量达到89家，成为全球最大豪华酒店业主。但收购的酒店业务不仅没能给公司带来利润，反而造成公司持续亏损。据富力地产年报数据显示，2017年-2019年，富力地产在酒店业务方面的亏损额分别达到1.5亿元、4.59亿元和10亿元。近两年，富力地产遭遇的困难不断加大，为此不得不采取出售商业资产的方法来化解资金难题。

　　同样存在“消化不良”情况的还有融创，它也在那场“世纪交易”中，以438.44亿元收购了万达13个文旅项目的91%股权。如今，融创也开始频频出售手中项目：今年5月，传出融创准备出售深圳冰雪文旅城51%股权，融创回应表示在洽谈中；1月，融创将昆明融创文旅城二期40%股权以14亿元转让给华发。

　　商业地产的盲目扩张可以追溯到2013年，彼时在住宅市场持续调控下，各路资本加快商业土地购地步伐，扎堆涌入商业地产。虽然促进了零售、餐饮、娱乐、旅游等相关行业的发展，然而，由于没有科学合理的规划，市场存在数量体量偏大、功能“同质化”明显、商业地产出现空置率偏高且逐年上升等现象。与此同时，商业地产偏偏还是“烧钱”项目，不顾市场条件和自身资源条件的盲目开发，自然会造成企业经营层面的重重危机。

　　◎问题三

　　“高周转高回报”地产思维

　　难以运营长租公寓

　　今年8月，首批3只保租房公募REITs在沪深交易所上市；11月初，华润有巢保障性租赁住房REIT正式获批。随着租赁住房上升到国家战略高度，国内密集出台各项利好政策，住房租赁市场已然成为房地产行业抢占的新赛道，长租公寓行业也正加速进入专业化资管时代。

　　对房企来说，长租公寓市场充满希望但也充满挑战。房企大举进入长租公寓市场，还要从2015年左右说起。彼时，在“租购并举”“租购同权”等相关政策的推动下，住房租赁市场得到长足发展，包括房地产企业在内的多方主体纷纷进入长租公寓市场，如万科，朗诗、龙湖、世茂，等等。

　　对房企来说，存量房资源、改造施工经验雄厚财力等先天优势，使其在国内长租公寓运营方占据重要地位。但“重资本但薄利润，长持有却慢回报”的特性，要求房企做好“长期主义”的准备。

　　长租公寓的培养期长，五年才能进入成熟期，而且难有突破性的利润增长。习惯了“高周转高回报”的房企们在长租公寓投入巨额资金“跑马圈地”之后，却发现扩张速度与其利润并不成正比，甚至屡屡亏损，于是又出现大批“逃离”。

　　据不完全统计，2017年至2020年8月，已有70家长租公寓“阵亡”，倒下的房地产开发系公寓企业更是不在少数。2019年5月，朗诗成为首家“剥离”长租公寓业务的房企。紧随其后，远洋集团也剥离了旗下长租公寓“邦舍”业务。

　　“长租公寓很难盈利，这项业务需要培养，在一段时间内都会产生较大的亏损。”朗诗绿色集团董事局主席田明所表示，房企如果以房地产高周转高利润的思维运营长租公寓业务，自然会水土不服。

　　再加上，一些房企进入长租公寓市场动机并不“单纯”。由于政策支持，住房租赁专项债券成为了部分房企融资的舞台。而随着房企和地产基金主导的住房租赁专项债遭监管层中止或终止，房企融资渠道收窄，长租公寓业务便成为了房企率先抛弃的“鸡肋”。

　　但其中也不乏优等生。时至今日仍在顺利发展长租公寓业务的房企，如万科、龙湖，从一开始就做好了“长期主义”的准备，多年耕耘后，长租公寓业务开始盈利。数据显示，今年上半年，泊寓实现营业收入14.8亿元，同比增长12.3%。

　　■圆桌

　　广东省三旧改造协会秘书长田光明：

　　产业地产要从“招商”向“造商”进行转变

　　产业是产业地产的基本生态和基因，什么样的产业适合什么样的区域环境和产业生态？产业地产项目能否持续发展增效？重点在于关注区域的产业政策、产业规划导向和对落地选址的“小生境大生态”的前置研究，以及现有政策环境下，对项目落地的可能性与便捷性的判断。

　　结合当前的经济社会发展进程，未来的产业地产将从传统的“招商”向“造商”转变。“招商”只是传统的“产业搬砖”，这种依托传统产业外溢、产业增资扩厂的形态已经难以满足高质量的发展要求。而“造商”则要从社会需求、市场需求的角度出发，营造产业生态链条，从产业逻辑、产业链条整合提升、价值链再造角度重新考量产业地产的发展逻辑。这就使得产业地产在前期规划时，就要对需求和产业生态进行全方位谋划，并围绕产业生态提供综合运营服务。要通过更高的站位、更广的视角，营造企业落地新生态和新环境。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：

　　多管齐下推进

　　长租公寓市场良性发展

　　当前，房企处于转型期，长租公寓作为从开发向持有转型的一个典型路径，受到政策的鼓励和市场的看好。从盈利模式来看，长租公寓房源的筹集成本比较高，投入改造的成本比较大，但租金收益并不高，投资回收期又比较长，投资收益率确实比较低。这就要求长租公寓运营方提高运营管理能力，完善配套服务，依靠精细化的增值服务获取更高收益。

　　从长远来看，长租公寓的发展最重要的还是把房源端的成本降下来，这就需要地价的下降和融资成本的下降。其次，要解决租户同权的问题，让租房能够成为很体面的一种居住模式，能够与购房业主同样享受社区完善的生活配套，包括社区的教育、医疗，甚至包括融资。最后，需要加强对租赁行业的监管，包括租赁关系的建立、租客权益的保护、租赁的室内配套标准以及租金上涨的控制等，这些都应该有标准化的规定，良好的监管将促进租赁市场的良性发展。

　　万物云董事长、执行董事兼总经理朱保全：

　　物管行业真正的价值在于基础服务

　　物管企业本应踏踏实实做好“物”的生意，但现在行业向市场讲了太多的增值服务的故事。我们试想一家物管企业服务100万户业主，这里能做多大生意？卖米、卖菜、卖理财，企业以为自己是“平台”，实则未能验证。我们还忽视掉一点——那100万套房子意味着几万亿元的资产，这才是“大生意”。真正的问题是，物管企业是否摒弃社区增值服务诱惑，花功夫来构建全新的服务不动产的能力。

　　物管行业的真正价值展现在与民生相关的基础服务“底线”，“四乱一噪”(乱停车、乱晾晒、乱搭建、乱摆放、噪音)的管理以及愿意在公共秩序管理上的投入。行业不仅需要资本市场的故事，更需要业主的口碑及公众的价值认知。

　　策划/统筹冯善书葛政涵

　　出品南方产业智库

（文章来源：南方日报）